یکی از چالش‌های مهم در صنعت ساختمان، اقدام برخی مالکان به بهره‌برداری یا سکونت در ساختمان پیش از اخذ گواهی پایان کار است.
این عمل، که به “بهره‌برداری غیرمجاز” شهرت دارد، می‌تواند پیامدهای حقوقی و ایمنی جدی برای مالک، ساکنین و به‌ویژه مهندس ناظر داشته باشد.
در این مقاله به بررسی وظایف مهندس ناظر در این شرایط و اهمیت گزارش‌دهی صحیح و به‌موقع می‌پردازیم.

پایان کار ساختمان چیست و چرا اهمیت دارد؟

گواهی پایان کار سندی است که توسط شهرداری صادر می‌شود و تأیید می‌کند ساختمان بر اساس پروانه ساختمانی، ضوابط شهرسازی، آیین‌نامه‌ها و مقررات ملی ساختمان احداث شده و آماده بهره‌برداری است.
مهندس ناظر با تأیید فرم پایان کار در واقع مجوزی برای بهره‌برداری ساختمان به مالک می‌دهد.
وجود این گواهی به منزله شناسنامه فنی ساختمان است و برای انتقال سند رسمی، دریافت انشعابات قانونی (آب، برق، گاز) و اطمینان از رعایت اصول ایمنی و بهداشتی ضروری است.

چرا سکونت قبل از پایان کار خطرناک است؟

سکونت در ساختمان قبل از صدور گواهی پایان کار به معنای استفاده از بنایی است که هنوز به‌طور کامل از نظر فنی و ایمنی توسط مراجع ذیصلاح و مهندس ناظر تأیید نشده است.
این وضعیت می‌تواند خطرات ناگواری را به همراه داشته باشد. به عنوان مثال، ممکن است ساختمان هنوز فاقد استانداردهای لازم برای آسانسور، نرده‌های ایمنی راه‌پله یا بالکن، سیستم اطفاء حریق یا سایر تجهیزات ایمنی باشد. تجهیزات ناامن می‌توانند سلامت و ایمنی ساکنین را به خطر اندازند.
طبق مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، ساکنین نباید در ساختمانی که با الزامات بهداشتی و ایمنی مطابقت ندارد، سکونت کنند.
مبحث ۴ مقررات ملی ساختمان نیز بر لزوم تأمین ایمنی ساکنان هنگام بهره‌برداری تأکید دارد.

وظیفه مهندس ناظر در صورت سکونت غیرمجاز

در صورتی که مالک قبل از اخذ گواهی پایان کار اقدام به بهره‌برداری غیرمجاز از ساختمان نماید، وظیفه اصلی مهندس ناظر گزارش‌دهی به شهرداری است.

این اقدام با هدف پیشگیری از وقوع حوادث ناگوار انجام می‌شود. مهندس ناظر موظف است موضوع را به صورت گزارش مرحله‌ای یا گزارش خلاف به شهرداری اعلام نماید.

حتی اگر شهرداری بلافاصله اقدام نکرد، ناظر باید در فواصل زمانی مشخص (مثلاً یک ماهه) مجدداً این تخلف را گزارش کند.

نحوه گزارش‌دهی و محتوای گزارش

ناظر باید مکاتبه‌ای رسمی با شهرداری منطقه مربوطه انجام دهد. همچنین لازم است رونوشتی از این نامه به سازمان نظام مهندسی، مالک و مجری ساختمان ارسال شود. در گزارش باید گزینه‌ی “خلاف دارد” علامت زده شود.

محتوای گزارش باید جامع و دقیق باشد و شامل موارد زیر گردد:

• مشخصات کامل پروژه شامل شماره پرونده شهرداری، شماره و تاریخ پروانه ساخت، کد نوسازی و آدرس ملک.
• ذکر صریح اقدام مالک مبنی بر بهره‌برداری غیرمجاز و سکونت در ساختمان پیش از اخذ گواهی پایان کار.
• اشاره به اینکه ساختمان فاقد ایمنی لازم و استانداردهای ضروری برای بهره‌برداری است.
• لیست کردن نقص‌ها و عدم انطباق‌های ایمنی و استاندارد مشاهده شده، از جمله:
  • عدم اخذ استاندارد آسانسور.
  • اجرا نشدن یا نقص در نرده‌های راه‌پله، بالکن، جان‌پناه.
  • عدم اسکوپ سنگ نما یا لق بودن سنگ‌ها.
  • نقص در دودکش‌ها یا هواکش‌ها.
  • عدم اخذ تأییدیه‌های لازم مانند تأییدیه آتش‌نشانی، چاه ارت، سیستم لوله‌کشی گاز، سلامت آسانسور، تأییدیه مکانیک، آبفا، برق اماکن.
  • عدم رعایت مباحث مقررات ملی ساختمان مرتبط با ایمنی، بهداشت، عایق‌کاری (مباحث ۴، ۱۸، ۱۹، ۲۲).
  • استفاده از مصالح فاقد استاندارد یا شیشه‌های غیرلمینت و سکوریت در جاهای لازم.
• درخواست از شهرداری جهت الزام مالک به تخلیه ساختمان و عدم بهره‌برداری تا زمان اخذ پایان کار و تأییدیه‌های لازم.
• اعلام این نکته که مسئولیت هرگونه حادثه و خسارت (جانی یا مالی) ناشی از بهره‌برداری غیرمجاز بر عهده مالک، مجری و شهرداری است.
• ذکر این موضوع که به دلیل سکونت در ملک، امکان بازرسی و نظارت مستمر برای ناظر فراهم نیست.

در گزارش‌های مرحله‌ای، به‌خصوص در پروژه‌های تک ناظر، مهندس ناظر باید تمام موارد خلاف، حتی موارد مربوط به رشته‌های دیگر را که بر ایمنی و قابلیت بهره‌برداری تأثیر می‌گذارند، ذکر و به مالک ابلاغ نماید. دریافت رسید از مخاطب (مالک، مجری، شهرداری) برای مکاتبات بسیار مهم است.

نمونه گزارش مرحله ای جهت ساکن شدن قبل از پایانکار

شهرداری محترم……..‌.

 موضوع: تخلف بهره برداری از ساختمان آقای/خانم………… قبل از  اخذ پایانکار

با سلام

احتراماً پیرو بازدید بعمل آمده از ساختمان آقای/خانم ………….. با پرونده شهرسازی ……………… و پروانه ساختمانی شماره ………….. مورخ ………..  و آدرس  …………. به استحضار می رساند

که پیرو گزارشات تخلف فنی و ایمنی ارسالی مورخ ………، مالک بدون اخذ گواهی پایانکار و بدون تامین استانداردهای لازم و برخلاف مفاد مقررات ملی ساختمان

(از جمله بندهای ۴-۱-۲-۲ و ۴-۱-۲-۳ مبحث چهارم و بندهای ۲۲-۱-۳-۲۴ و ۲۲-۳-۲ مبحث بیست و دوم ) اقدام به بهره‌برداری از ساختمان نموده است، خواهشمند است 

دستور فرمایید مستند به بند ۱۴ ماده ۵۵ و ماده ۱۱۰ قانون شهرداری ها ، نسبت به الزام به تخلیه ساختمان و عدم بهره‌برداری از آن تا زمان صدور گواهی پایانکار اخطاریه صادر نموده و

در نهایت رفع تخلف نمایید بدیهی است مسئولیت بروز هرگونه خسارات مالی و جانی بر عهده  مجری ، سازنده و مالکین می باشد.

 با سپاس: ناظر هماهنگ کننده

                    مهندس …….

📝 رونوشت:

□ ریاست محترم اداره تعاون، کار و رفاه اجتماعی شهرستان ……. جهت استحضار و اقدام لازم

□ ریاست محترم دفتر نمایندگی نظام مهندسی شهرستان …… جهت استحضار و اقدام لازم

□مجری محترم ذیصلاح ساختمان آقای …………. جهت اطلاع

مسئولیت حقوقی مهندس ناظر در صورت عدم گزارش

عدم گزارش سکونت غیرمجاز و عدم علامت زدن گزینه “خلاف دارد” در گزارش، می‌تواند مهندس ناظر را در صورت وقوع هرگونه حادثه‌ای برای ساکنین، به عنوان یکی از ضامنین و مسئولین پاسخگو قرار دهد.

مسئولیت مهندس ناظر در قبال ساختمان تا پایان عمر مفید آن و در هر قسمت از ساختمان وابسته به متریال مصرفی است. بنابراین، گزارش به‌موقع و مستند، نه تنها یک تکلیف حرفه‌ای و قانونی است، بلکه ابزار دفاعی ناظر در برابر مسئولیت‌های احتمالی در محاکم قضایی و شورای انتظامی خواهد بود.

تکالیف شهرداری و مالک

بر اساس قانون شهرداری، شهرداری پس از اطلاع از سکونت در ساختمان فاقد پایان کار، مجاز به خارج کردن ساکنین نیست. اما موظف است با ابلاغ اخطاریه‌ای، خطرات ناشی از سکونت در ساختمان نیمه‌کاره را به مالکین تذکر دهد. در صورت عدم توجه مالک به این اخطاریه، مسئولیت خطرات بر عهده خود او خواهد بود و شهرداری در این مورد مسئولیت کیفری و حقوقی ندارد.

با این حال، این موضوع نافی مسئولیت ناظر در گزارش‌دهی اولیه نیست.

مالک نیز موظف است تا زمان اخذ گواهی پایان کار، در صورت اتمام مدت قرارداد نظارت، نسبت به تمدید سالانه قرارداد و پرداخت حق‌الزحمه ناظران اقدام کند.

نتیجه‌گیری

مواجهه با سکونت غیرمجاز در ساختمان قبل از اخذ پایان کار، موقعیت حساسی برای مهندس ناظر است. مهم‌ترین اقدام مهندس ناظر، گزارش فوری و جامع این تخلف به شهرداری و سایر مراجع ذیصلاح و ارسال رونوشت برای مالک و مجری است.

این گزارش باید شامل جزئیات نقص‌ها و عدم ایمنی ساختمان باشد و مسئولیت عواقب احتمالی را متوجه مالک و مجری سازد. انجام صحیح و مستند این وظیفه، نه تنها به تأمین ایمنی بهره‌برداران کمک می‌کند، بلکه حافظ حقوق و موقعیت قانونی مهندس ناظر نیز خواهد بود.

برای اینکه بیشتر در مورد نحوه گزارش نویسی مهندسین ناظر بدانید این مقالات را از دست ندهید

در چه شرایطی مهندس ناظر مجاز به توقف عملیات ساختمانی است؟

نکات مهمی که ناظران ساختمانی باید درباره گزارش‌نویسی بدانند!!!