اگر شما هم جزو کسانی هستید که به دنبال ساخت‌وساز یا خرید زمین برای پروژه‌های ساختمانی هستید، احتمالا اصطلاح “تراکم مجاز” به گوشتان خورده است.

در این مقاله قصد داریم به شما توضیح بدهیم که چه عواملی روی میزان تراکم مجاز تأثیر می‌گذارند و چطور می‌توانید این عوامل را بررسی کنید تا بهترین تصمیم را برای پروژه ساختمانی‌تان بگیرید.

 پهنه‌بندی زمین 🗺️

اولین و مهم‌ترین عامل در تعیین تراکم مجاز، “پهنه‌بندی زمین” است. شهرداری‌ها برای هر بخش از شهر، کاربری مشخصی در نظر گرفته‌اند

. این کاربری‌ها تعیین می‌کنند که در آن منطقه چه نوع ساخت‌وسازی مجاز است. در اینجا با چند نوع پهنه آشنا می‌شویم:

• R (Residential): زمین مسکونی است و معمولاً تراکم آن بین ۱۲۰٪ تا ۴۴۰٪ است.

• S (Services): زمین خدماتی مانند درمانگاه، مدرسه یا اماکن عمومی است.

• M (Mixed): کاربری مختلط است، یعنی مثلاً طبقه پایین تجاری و طبقات بالا مسکونی.

• G (Green): زمین‌های فضای سبز یا باغ‌ها، که تراکم بسیار پایینی دارند (معمولاً حدود ۱۵٪).

👀 نکته مهم این است که هر پهنه یک دفترچه ضوابط خاص دارد که تراکم مجاز آن را به‌طور دقیق مشخص کرده است.

 عرض گذر (کوچه یا خیابان) 🚗

عرض گذر یا همان عرض کوچه یا خیابان نیز تأثیر زیادی بر میزان تراکم دارد. به طور کلی هر چه عرض گذر بیشتر باشد، تراکم مجاز بیشتر می‌شود.

جدول زیر این موضوع را به وضوح نشان می‌دهد:

⛔ اگر کوچه شما تنگ باشد و بخواهید تراکم بالا بگیرید، شهرداری احتمالاً درخواست شما را رد خواهد کرد. دلیل این امر این است که مشکلاتی در خدمات‌دهی، تردد و پارکینگ‌ها پیش خواهد آمد.

 مساحت زمین 📏

یکی دیگر از عواملی که تأثیر زیادی بر تراکم مجاز دارد، مساحت زمین است. به طور کلی، زمین‌های بزرگ‌تر قابلیت تراکم بالاتری دارند. در اینجا یک تقسیم‌بندی ساده برای مساحت زمین آورده‌ایم:

• زیر ۱۵۰ متر مربع: محدود به تراکم پایین‌تر و تعداد طبقات کم.

• ۱۵۰ تا ۳۰۰ متر مربع: تراکم متوسط.

• بیش از ۳۰۰ متر مربع: امکان داشتن تراکم بیشتر وجود دارد، به‌ویژه اگر پهنه و عرض گذر مناسب باشد.

تجمیع پلاک‌ها 📦

اگر چند پلاک را کنار هم قرار دهید و مساحت زمین را افزایش دهید، ممکن است تراکم بیشتری به شما اختصاص داده شود. به این فرایند تجمیع پلاک‌ها می‌گویند. این کار به دلیل افزایش مساحت زمین، امکانات طراحی بهتر و خدمات بیشتر به پروژه کمک می‌کند.

برای مثال:

• دو زمین ۱۲۵ متری هرکدام ممکن است ۳ طبقه اجازه ساخت داشته باشند.

• اما اگر این دو زمین به هم متصل شوند و ۲۵۰ متر مربع شوند، شاید بتوانید ۵ طبقه بسازید.

طرح تفصیلی و طرح جامع شهر 📚

طرح‌های تفصیلی و جامع شهرها نقش تعیین‌کننده‌ای در تراکم ساختمان‌ها دارند. طرح جامع به‌طور کلی برای چندین سال آینده رشد شهری را پیش‌بینی می‌کند، در حالی که طرح تفصیلی دقیقاً نحوه توسعه هر منطقه و اینکه چه تراکمی در آن مجاز است را مشخص می‌کند.

این طرح‌ها معمولاً به‌طور خاص برای هر محله یا منطقه تعیین می‌کنند که چه محدودیت‌ها و شرایطی برای ساخت‌وساز وجود دارد.

 ویژگی‌های خاص محل 🏡

برخی ویژگی‌ها مانند بافت فرسوده یا باغ‌های شهری می‌توانند تأثیر زیادی بر تراکم مجاز داشته باشند. به عنوان مثال:

• در بافت‌های فرسوده، شهرداری ممکن است تراکم بیشتری بدهد تا به نوسازی و بازسازی ساختمان‌ها کمک کند.

• در زمین‌های باغی یا فضای سبز، معمولاً تراکم محدود است و شاید تنها ساخت یک ویلا مجاز باشد.

✅ جمع‌بندی

برای اینکه بتوانید بفهمید روی زمینتان چند طبقه می‌توانید بسازید، باید موارد زیر را بررسی کنید:

1. زمین شما در چه پهنه‌ای قرار دارد؟

2. عرض گذر چقدر است؟

3. مساحت زمین چقدر است؟

4. آیا امکان تجمیع پلاک‌ها وجود دارد؟

5. در طرح تفصیلی منطقه چه محدودیت‌هایی وجود دارد؟

6. زمین شما در بافت فرسوده یا باغ شهری قرار دارد؟

🔍 معمولاً همه این موارد در دستور نقشه‌ای که از شهرداری می‌گیرید، ذکر شده است.

در ادامه چه می‌آید؟

در بخش‌های بعدی، با نحوه محاسبه تراکم و فرمول‌های مربوطه آشنا می‌شویم و مثال‌هایی کاربردی از محاسبه تعداد طبقات روی یک زمین واقعی خواهیم زد. تا آن موقع، امیدواریم اطلاعات این بخش به شما کمک کند تا تصمیمات بهتری برای پروژه‌های ساختمانی‌تان بگیرید.

با استفاده از این مقاله، می‌توانید با آگاهی بیشتری به سراغ تصمیم‌گیری‌های مربوط به زمین و ساخت‌وساز بروید. اگه سؤال یا نظر خاصی دارید، در بخش کامنت‌ها بنویسید تا با هم بیشتر بحث کنیم! 😊