روایتی از روزهای آغازین کار مهندسی ناظر: ترس‌ها، تجربیات و راهکارها

یادمه اولین باری که مسئولیت نظارت و اجرای ساختمان رو به عهده گرفتم، ذهنم پر از نگرانی بود، مخصوصاً وقتی به تخریب ساختمان‌های قدیمی فکر می‌کردم. درمناطقی با بافت فرسوده، این فرآیند تبدیل به یکی از بزرگ‌ترین چالش‌ها شده بود. در اون روزها، تازه بحث مسئولیت مهندسین و خطراتی که ممکنه در دادگاه‌ها بر دوش اون‌ها بیفته، داغ شده بود. همین موضوع کار رو برای ناظرها سخت‌تر می‌کرد.

هیچ مرجع مشخص و معتبری وجود نداشت که راهکارهای اجرایی مناسب رو پیشنهاد بده. یادمه کتاب‌های مختلفی رو بررسی می‌کردم تا اطلاعاتی به درد بخور پیدا کنم، ولی اغلب به بن‌بست می‌خوردم.
اینجا بود که تلاش‌های آقای مهندس میررضوی راهگشا شد. ایشون با معرفی حقوق مهندسی و ایجاد آگاهی نسبت به مخاطرات این شغل، یک تغییر اساسی ایجاد کردند.

حتی کانال تلگرامی داشتند که در اون، پرونده‌های واقعی و نکات حقوقی مرتبط رو بررسی می‌کردند. یکی از نکاتی که همیشه روش تاکید داشتند، این بود که ناظر حتماً پیش از امضای قرارداد، پروژه رو بازدید کنه و موارد خطرزا رو شناسایی کنه.

امروز می‌خوام ۸ مورد مهمی که یک ناظر باید قبل از شروع کار بررسی کنه رو توضیح بدم. این نکات حاصل تجربیات، قوانین و راهکارهایی هست که در این مسیر یاد گرفتم.

در ادامه به بررسی چندین مورد مهم  از موارد فوق می پردازیم:

بررسی پیشینه ساختمان ها و موارد مشترک بین آنها

قبل از هر اقدامی، باید تاریخچه ساختمان‌ها و نحوه اتصال اون‌ها به هم بررسی بشه. دیوارهای مشترک، تیرها یا سقف‌های مشترک و حتی بازشوها و دودکش‌ها می‌تونن مشکلات بزرگی ایجاد کنن. نوع مصالح‌، فرسودگی وجودترک‌ها در دیوار ساختمان مجاور، هم باید مورد شناسایی قرار گیرد

برای مثال، اگر دو ساختمان بیش از ۴۰ سال عمر داشته باشن، احتمال وجود دیوار مشترک زیاده. با حفر چاهک یا گمانه در دیوار، می‌تونید نوع چیدمان آجرها رو بررسی کنید. اگر آجرها به‌صورت “کله و راسته” چیده شده باشن و قسمتی از اون‌ها به داخل دیوار نفوذ کرده باشه، یعنی دیوار مشترکه.

به نظرم این بحث دیوار مشترک ارزشش را داره که یه کم بیشتر وقت بر روی آن بزاریم. واسه شروع یه سر به قانون مدنی بزینم. قانون مدنی درباره دیوار مشترک در ساختمان یه سری توضیحاتی داده که من در ادامه ذکر می کنم

ماده 109 میگه که:

دیواری که مابین دو ملک واقع است مشترک مابین صاحب آن دو ملک محسوب می گردد. مگر اینکه قرینه یا دلیلی بر خلاف آن موجود باشد.

خب این از توضیح دیوار مشترک اما در ادامه در ماده دیگر ذکر می کند:

که هر یک از شرکاء بر روی دیوار مشترک سر تبر داشته باشد، نمیتواند بدون رضای شریک دیگر تبرها را از جای خود تغییر دهد و به جای دیگر دیوار بگذارد.

بنابراین ما حق نداریم اگر دیوار مشترکی وجود داشته باشد خودسرانه اقدام به برداشتن یا تخریب آن نماییم. آن چه که از این ماده برداشت می شود این است که قبل از هر اقدامی باید رضایت شریک دیگر کسب گردد.بعد اقدامات اصلاحی را انجام داد.

کارهایی که در صورت وجود دیوار مشترک میتوان انجام داد

• در صورت وجود دیوار یا فونداسیون مشترک حتما با طراح هماهنگ کنید که طراح به محل پروژه بیاید و از ملک همسایه بازدید کند و طرح سازه نگهبانی بده که هنگام تخریب ساختمان همسایه نریزد.
  
  علاوه بر اخذ رضایت محضری از همسایه، لازم است که دستورالعمل دیوارها و پایدارسازی از مهندس محاسب اخذ گردد

• با کنترل اندازه درز انقطاع و ضخامت دیوار میتوان برآوردی از میزان تخریب و تراشیدن دیوار به دست آورد.

در صورتیکه این میزان صرفا با تراشیدن لایه نازک کاری دیوار تامین می شود، صرفا اخذ رضایت محضری از همسایه کفایت می کند.

• بر حسب تجربه و جهت پرهیز از هرگونه مشکلات حقوقی احتمالی، رهاسازی آن بخش از ملک در دیوارمشترک قرار داد نسبت به پیگیری اقدامات فوق ارجحیت دارد.

در برخی از ساختما‌ن‌های موجود خصوصاً در بافت فرسوده، تیرهای (چوبی یا فولادی) سقف‌ها به صورت یکسره روی دیوارهای مشترک یا غیر مشترک قرار دارند.

بر سر این موضوع که آیا این نوع سقف‌ها، سقف_مشترک محسوب می‌شوند یا خیر، اختلاف نظر وجود دارد ولی در هر صورت تیر آهن‌ها یا تیرهای چوبی یکسره بکار رفته مشترک محسوب می‌گردند.

با توجه به اینکه در چنین شرایطی جهت تخریب ملک لازم است که این تیرها بریده شوند لذا باید قبل از صدور شروع به کار ابتدا از مالک همسایه مجاور رضایت محضری نسبت به تخریب سقف مشترک و علی الخصوص بریدن تیرهای یکسره اخذ گردد.

البته باید به این نکته توجه داشت که  باربرداری و تخریب ساختمان باعث فروریزش ساختمان همسایه میشود بنابراین  قبل از هر اقدامی با مهندس مهندس محاسب  مشورت و طرح پایدارسازی ملک و  گود  را تهیه و به مجری و یا سازننده ارایه کنید

بررسی وجود چاه های فاضلاب

وجود چاه‌های فاضلاب در محل پروژه یکی دیگه از مسائلیه که قبل از شروع تخریب باید بهش توجه کرد. این چاه‌ها ممکنه در عمق بیشتری نسبت به گودبرداری باشن و در صورت تخریب ناگهانی، خطرات جدی ایجاد کنن.

چنانچه عمق این چاه‌ها بیش از عمق گودبرداری‌ باشد،لازم است این چاه‌ها با مصالح بتن کم مایه یا بتن غوطه‌ای‌،حداقل تا ۵۰ سانتی متر بالاتر از تراز کف گودبرداری پر ‌و سپس روی آن با مواد مناسب دیگر تا سطح زمین پر شود.

محل این چاه‌ها باید در نقشه‌های نهایی سازه نگهبان ترسیم و به عنوان بخشی از شرایط‌، در طراحی شرایط ایمنی گودبرداری لحاظ شود

بررسی وجود ترک در ساختمان

گاهی در بازدید اولیه از ساختمان‌های اطراف، ترک‌هایی مشاهده می‌کنید که به نظر بی‌اهمیت میان، اما همین ترک‌ها می‌تونن زمینه‌ساز ادعاهای حقوقی توسط همسایه‌ها باشن. بهترین کار در چنین شرایطی اینه که صورت‌جلسه‌ای تهیه بشه و این موارد به امضای همسایه‌ها برسه.

اگر همسایه‌ها همکاری نکردن، باید از طریق مراجع قانونی اقدام به تهیه “تأمین دلیل” کنید تا مشکلات احتمالی رو مدیریت کنید.

عدم ایستایی  ذاتی

در ساختمان سازی و مرحله  تخریب معمولا با دو فاکتور دردسرساز روبه رو هستیم اولین مورد تخریب ملک مورد نظر و دومین مورد حفاظت از آسیب به ملک مجاور است که معمولا ساختمان های مجاور به دلیل بافت قدیمی که دارند به ملک های اطراف تکیه کرده اند که درصورت تخریب ممکنه به این ساختمان ها آسیب وارد شود که در اینصورت ممکنه شما مقصر شناخته بشید

چرا ما مقصر میشیم؟ مطابق ماده 333 قانون مدنی شما نباید بزارید ساختمان یک نفر دیگه آسیب ببینه.
اما این ماده 333 قانون مدنی چی میگه؟

ماده333 قانون مدنی

صاحب دیوار یا عمارت یا کارخانه، مسئول خسارتی است که از خراب شدن ان وارد می شود مشروط بر اینکه خرابی در نتیجه عیبی حاصل گردد که مالک مطلع بر آن بوده و یا از عدم مواظبت او تولید شده است

منظور اینه که شما با علم به اینکه ساختمان همسایه دارای نقص پایداری هست اگه باعث وارد شدن آسیب به اون بشید مقصر شناخته می شوید و می بایست خسارت وارده را جبران کنید. عبارتی که درباره این ساختمان ها به کار می برند این است که این ساختمان ها دارای ایستایی ذاتی نیستند اما ما  به عنوان یک مهندس ناظر از کجا متوجه بشیم که ساختمانی دارای ایستایی ذاتی نیست و امکان آسیب به آن در تخریب خواهد بود

اولین موردی که نشان دهنده عدم ایستایی ساختمان میباشد، این است که قسمت بالای ساختمان به ملک مجاور چسبیده و قسمت پایینی آن از همدیگه فاصله دارند.

دومین مورد، عدم ایستایی ساختمان این است که در گوشه ساختمان یعنی محل برخورد تیرو ستون به دلیل بالا بودن تنش تخریب نما اتفاق می افتد

  خب من  مهندس ناظر، در بازدید از پروژه متوجه این علامت ها  در ساختمان مجاور ملکی که نظارت اون رو برعهده دارم شدم و به  این نتیجه رسیدم که این ساختمان ایستایی ذاتی ندارد در اینصورت  وظیفه  من به عنوان یک مهندس ناظر خبره چیست؟دستورکارها، گزارشاتی را که باید بنویسم چه مواردی است؟ مخاطب من در این دستور کارها و گزارشات چه اشخاصی می باشد؟

در ادامه برای درک بهتر و ساده تر شدن موضوع مجموعه کارهایی که یک مهندس ناظر باید انجام بدهد رو در قالب 4 گام نشان دادیم

مجموعه کارهایی که  مهندس ناظر در صورت برخورد با ساختمان فاقد ایستایی ذاتی باید انجام بدهد چیست؟

اولین کاری که مهندس ناظر می بایست انجام دهد صدور دستور کار کتبی به مالک یا سازنده می باشد

الف) قبل از شروع عملیات تخریب و قبل از ارائه برگ مجوز شروع به کار طی دستور کار کتبی به مالک یا سازنده گفته می شود

دستورکار مهندس ناظر به مالک یا سازنده

ساختمان مجاور به ساختمان شما تکیه کرده و عملیات تخریب می تواند باعث شود ساختمان مجاور به علت تکیه یا عدم ایستایی ذاتی ریزش نماید،لذا مقتضی است ضمن مراجعه به مهندس محاسب نقشه سازه نگهبان ویژه ای متناسب با عملیات تهیه، تا حین تخریب و گودبرداری پلاک ضلع شرقی را محافظت نماید

حتما بعد از این دستور کار از مالک رسید دریافت نمایید

ب) در مرحله دوم باید یک گزارش به شهرداری ارسال نمایید 

ارسال گزارش به شهرداری

مالک قصد شروع عملیات تخریب را داشته و با توجه به اینکه پلاک مجاور تکیه بر ساختمان دارد لذا خواهشمند است مالک را موظف نمائید ضمن مراجعه به مهندس محاسب، نقشه سازه نگهبان ویژه تهیه نموده تا در حین عملیات تخریب و گودبرداری تکیه پلاک ضلع شرقی را حفظ نماید

ج: در مرحله سوم نامه ای خطاب به مهندس محاسب بدین مضمون باید ارسال گردد

ارسال نامه به مهندس محاسب

با توجه با اینک پلاک ضلع …. به ساختمان تکیه گرده و نقشه سازه نگهبان متناسب با این شرایط نیست،لذا خواهشمند است در معیت اینجانب ضمن بازدید از ملک نسبت به تهیه نقشه سازه نگهبان ویژه ای که بتواند در حین عملیات تخریب وگودبرداری تکیه پلاک ضلع …… را حفظ کند، اقدام فرمایید

د:مرحله چهارم ارسال نامه به نظام مهندسی می باشد

ارسال نامه به نظام مهندسی

تا مهندس محاسب را موظف به بازدید از ملک و اقدام به تهیه سازه نگهبان ویژه، برای حفظ تکیه پلاک ضلع ……. اقدام نماید

در صورتی که با وجود مکاتبات، امکان ریزش ساختمان وجود دارد مهندس ناظر چه کاری باید انجام بدهد؟

اگر چنانچه اوضاع بدتر شد مکاتبات شهرداری را به صورت فیزیکی و حضوری نزد معاونت شهرسازی برده تا از عملیات تخریب جلوگیری بعمل آورددر چنین مواردی از آنجا که احتمال خطر وجود دارد لازم است
توقف کامل عملیات اجرایی در حین تخریب داده شود، همچنین در مرحله گودبرداری،ادامه عملیات گودبرداری با علامت خلاف دار متوقف گردد
:باز در ادامه میباسیت حتما در گزارشات خود این بند از قرارداد که مربوط به فسخ یا خاتمه قرارداد میباشد رو حتما ذکر کند که

ماده 7 قرارداد- فسخ یا خاتمه قرارداد

3-7-مهندسان ناظر مسئولیتی در قبال حوادثی که در دوره تعلیق یا توقف کار و با بعد از فسخ یا خاتمه قرارداد در کارگاه اتفاق می افتدو منجر به هرگونه خسارت به اشخاص یا کارگاه می شود، را ندارد

جمع‌بندی

تخریب ساختمان، مخصوصاً در بافت‌های قدیمی، چالش‌های زیادی داره. اما با شناخت قوانین، بررسی دقیق شرایط پروژه و همکاری با سایر مهندسین می‌توانید این فرآیند رو به‌درستی مدیریت کنید. به یاد داشته باشید که آگاهی از  حقوق مهندسی و انجام اقدامات پیشگیرانه می‌تونه از بروز مشکلات جدی جلوگیری کنه.

این مقاله تلاشی بود برای انتقال تجربیات و نکات مهمی که در این مسیر یاد گرفتم. اگر شما هم تجربه‌ای مشابه داشتید، خوشحال می‌شم که در بخش نظرات با من به اشتراک بذارید. 😊