مقدمه

تخلفات ساختمانی یکی از چالش‌های مهم در مدیریت شهری و اجرای قانون در ایران است. در بسیاری از پروژه‌های عمرانی، اقداماتی خلاف مقررات شهرسازی، فنی یا ایمنی انجام می‌شود که در نهایت به بررسی و رسیدگی توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها منجر می‌گردد. این مقاله به‌طور کامل به معرفی انواع اصلی تخلفات ساختمانی و نحوه برخورد قانونی با آن‌ها می‌پردازد.

 ساخت‌وساز بدون پروانه یا مغایر با آن

یکی از رایج‌ترین تخلفات، احداث بنا بدون اخذ مجوز ساخت (پروانه ساختمانی) یا اجرای پروژه برخلاف نقشه‌های تأییدشده است. این تخلف معمولاً شامل ساخت طبقات اضافه یا تغییراتی در نوع سازه است که به‌صورت قانونی مجاز نبوده‌اند.

افزایش زیربنا یا تراکم غیرمجاز

در مواردی، مالکان اقدام به افزایش مساحت ساختمان یا تراکم ساختمانی خارج از محدوده پروانه می‌کنند؛ مثلاً:

• ساخت طبقه اضافه

• افزایش زیربنا بدون افزایش ارتفاع

• تجاوز از تراکم مجاز منطقه

۳. عدم رعایت سطح اشغال و جانمایی بنا

هر منطقه شهری دارای ضوابط خاصی برای حداکثر سطح اشغال زمین و جانمایی دقیق ساختمان در زمین است. ساخت خارج از این ضوابط، مانند استقرار بنا در محل نامناسب، از تخلفات مهم محسوب می‌شود.

تغییر کاربری غیرمجاز

این نوع تخلف به معنای استفاده از ملک برای کاربری‌ای غیر از آنچه در پروانه قید شده است. نمونه‌های رایج:

• تبدیل واحد مسکونی به تجاری

• ساخت مغازه در پیلوت یا حیاط

• تبدیل پشت‌بام به فضای مسکونی یا تراس

 نقض اصول فنی، ایمنی و بهداشتی

ساختمان‌هایی که بدون رعایت اصول فنی یا بهداشتی ساخته می‌شوند، ممکن است خطرات جدی برای ساکنین یا همسایه‌ها ایجاد کنند. این نوع تخلفات، بسیار کلی بوده و در بررسی‌های دقیق‌تر شامل چندین بند فرعی می‌شود.

 عدم رعایت فواصل، درز انقطاع و ابعاد مجاز

از دیگر تخلفات رایج، می‌توان به عدم رعایت فواصل قانونی مانند فاصله ۲ متر حیاط خلوت، ابعاد نورگیر (پاسیو) و عدم اجرای صحیح درز انقطاع اشاره کرد.

تجاوز به معابر و عدم رعایت عقب‌نشینی

در برخی موارد، مالک بدون مجوز اقدام به ساخت کنسول یا دیوار در محدوده معبر عمومی می‌کند یا عقب‌نشینی لازم از خیابان را رعایت نمی‌کند. این تخلف هم جنبه حقوقی دارد و هم باعث اختلال در نظم شهری می‌شود.

عدم تأمین پارکینگ

براساس ضوابط شهرسازی، هر واحد مسکونی یا تجاری باید پارکینگ متناسب با کاربری خود داشته باشد. ساخت بدون پارکینگ یا ساخت پارکینگ غیرقابل استفاده، یکی از علل عمده ارجاع پرونده‌ها به کمیسیون ماده ۱۰۰ است.

 افزایش ارتفاع غیرمجاز

ارتفاع ساختمان، طبقه همکف یا مغازه‌ها باید مطابق با ضوابط منطقه باشد. هرگونه افزایش ارتفاع بیش از حد مجاز، حتی اگر از لحاظ سازه‌ای مشکلی نداشته باشد، تخلف محسوب می‌شود.

 تغییر در نما یا عناصر غیرمجاز ساختمانی

نمای ساختمان باید با اصول زیبایی‌شناسی و معماری شهری هماهنگ باشد. تغییر خودسرانه در نما، ساخت جان‌پناه، بالکن‌های اضافه یا پوشش‌های موقتی، از جمله تخلفات جدی هستند.

 ایجاد اشراف غیرمجاز به املاک مجاور

احداث پنجره یا تراس به گونه‌ای که اشراف به حریم خصوصی ملک مجاور ایجاد کند، ممنوع است و موجب شکایت و طرح پرونده در کمیسیون خواهد شد.

نقش کمیسیون ماده ۱۰۰ در رسیدگی به تخلفات

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، مرجعی قانونی برای رسیدگی به این نوع تخلفات است. رأی این کمیسیون می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• جریمه نقدی (رایج‌ترین حالت)

• دستور تخریب کامل یا جزئی بنا

• الزام به اصلاح بنا

• رسیدگی مجدد در صورت عدم پرداخت جریمه

آرای صادره از کمیسیون بدوی قابل اعتراض در کمیسیون تجدیدنظر هستند. رأی نهایی نیز در صورت نیاز، قابل پیگیری در دیوان عدالت اداری است.

نتیجه‌گیری: تخلف یا ابزار سود؟

در حالی که بسیاری از تخلفات ناشی از بی‌اطلاعی یا ضعف نظارت هستند، برخی کارشناسان معتقدند که روند فعلی اخذ جریمه‌ها به جای تخریب، نوعی تشویق به سودجویی شهری شده است. این موضوع نیازمند بازنگری جدی در قوانین، شفافیت بیشتر و اصلاح فرآیندهای اجرایی است.

❓ شما تجربه‌ای از این تخلفات دارید؟

آیا با موردی از این تخلفات مواجه بودید؟ نظرتان درباره عملکرد کمیسیون ماده ۱۰۰ چیست؟ در بخش نظرات با ما در میان بگذارید.

🔗 پیشنهاد برای مطالعه ی بیشتر:

• «اگر ملک‌تان در طرح اصلاحی قرار دارد، این مقاله را از دست ندهید! »

• «چرا باید قبل از ساخت و ساز پروانه بگیرید »

• «پروانه‌های ساخت تک‌مرحله‌ای و سه‌مرحله‌ای؛ کدام مناسب‌تر است؟ »