قرارداد نظارت، مهم‌ترین سند حقوقی میان مهندس ناظر و مالک است که چارچوب تعهدات، مسئولیت‌ها و حقوق طرفین را در طول پروژه ساختمانی مشخص می‌کند. این قرارداد نه تنها یک توافق مالی، بلکه یک پیمان فنی و قانونی است که از بروز اختلافات جلوگیری کرده و مسیر اجرای صحیح و ایمن پروژه را هموار می‌سازد.

در ادامه، به بررسی جزء به جزء یک نمونه قرارداد نظارت ساختمان که توسط سازمان نظام مهندسی استان فارس تهیه شده است، می‌پردازیم تا با درک عمیق بندهای آن، از حقوق و مسئولیت‌های خود آگاه شوید.

این ماده به معرفی دقیق مالک (صاحب کار) و مهندسان ناظر (حقیقی یا حقوقی) می‌پردازد.

• ثبت در سامانه ثنا: هر دو طرف قرارداد (مالک و ناظر) موظفند در سامانه ثنا ثبت‌نام کرده باشند. این کار برای ابلاغ‌های قانونی و رسمی ضروری است.
• احراز هویت دقیق: تمامی مشخصات از جمله کد ملی، شماره پروانه، کد پستی و شماره تماس باید به دقت و بدون مغایرت درج شود.
• ناظر هماهنگ کننده: در پروژه‌های با چند ناظر، یک نفر به عنوان “ناظر هماهنگ کننده” معرفی می‌شود که مسئولیت‌های خاصی در هماهنگی و ارسال گزارش‌ها دارد.

موضوع اصلی قرارداد، نظارت مستمر و مرحله‌ای مهندس ناظر برای اطمینان از انطباق عملیات اجرایی پروژه با اسناد زیر است:

• پروانه ساختمانی
• نقشه‌های مصوب
• محاسبات و مشخصات فنی

مدت زمان اولیه قرارداد بر اساس گروه ساختمانی تعیین می‌شود:

• گروه‌های الف، ب، ج: ۱۸ ماه شمسی
• گروه د: ۲۴ ماه شمسی

زمان شروع قرارداد: از تاریخ صدور پروانه ساختمانی آغاز می‌شود. اما اگر پروانه تا ۳ ماه پس از کسر ظرفیت ناظر صادر نشود، قرارداد به طور خودکار از همان تاریخ (۳ ماه پس از کسر ظرفیت) شروع شده تلقی می‌گردد.

مبلغ کل قرارداد بر اساس آخرین تعرفه ابلاغی خدمات مهندسی محاسبه و از طریق سازمان نظام مهندسی به حساب ناظران واریز می‌شود.

• ممنوعیت رابطه مالی مستقیم: ناظر تحت هیچ شرایطی حق دریافت وجه اضافی یا ایجاد رابطه مالی مستقیم با صاحب کار را ندارد.
• هزینه تمدید: اگر پروژه در مدت اولیه تمام نشود، مالک موظف به تمدید قرارداد است. هزینه تمدید به ازای هر ۳ ماه، ۱۰ درصد مبلغ کل قرارداد (بر اساس تعرفه روز) می‌باشد.
• افزایش متراژ: در صورت افزایش زیربنا یا طبقات، مالک باید مابه‌التفاوت هزینه نظارت را بر اساس تعرفه روز پرداخت کند.
• عدم پیگیری مالک برای تمدید: اگر مالک برای تمدید اقدام نکند، ناظر می‌تواند با ارسال اظهارنامه، موضوع را پیگیری و در صورت عدم تمایل، قرارداد را خاتمه دهد یا خدمات خود را ادامه داده و حق‌الزحمه را از طریق داوری قرارداد مطالبه کند.

مالک تعهدات مهمی دارد که ناظر باید بر اجرای آنها نظارت کند:

• شروع عملیات: هرگونه عملیات ساختمانی قبل از صدور پروانه و اخذ مجوز کتبی شروع به کار از ناظر، ممنوع است.
• استفاده از عوامل ذیصلاح: مالک مکلف به استفاده از مجری ذیصلاح (در ساختمان‌های مشمول)، پیمانکاران و کارگران ماهر است.
• تهیه مدارک: تحویل یک نسخه کامل از نقشه‌های مصوب، پروانه و بیمه‌نامه‌ها به مهندس ناظر.
• آزمایش‌های فنی: انجام آزمایش‌های لازم (مانند تست بتن، جوش و خاک) توسط آزمایشگاه‌های معتبر.
• رعایت ایمنی (مبحث ۱۲): مالک مسئول اصلی تامین ایمنی کارگاه، تهیه وسایل حفاظت فردی و رعایت کامل مبحث دوازدهم مقررات ملی است.
• بیمه‌نامه: مالک موظف به تهیه انواع بیمه‌نامه‌های لازم برای کارگران و اشخاص ثالث است.
• عدم تغییر در نقشه‌ها: هرگونه تغییر در نقشه‌ها باید با هماهنگی طراح و ناظر و اخذ مجوزهای لازم صورت گیرد.

مسئولیت‌های کلیدی ناظر در این ماده تعریف شده است:

• گزارش‌دهی به موقع: ارسال گزارش‌های مرحله‌ای و هرگونه تخلف به مرجع صدور پروانه (شهرداری) و سازمان نظام مهندسی.
• نظارت بر انطباق: کنترل انطباق عملیات اجرایی با نقشه‌ها، پروانه و مقررات ملی ساختمان در حیطه صلاحیت خود.
• عدم واگذاری نظارت: ناظر نمی‌تواند وظیفه نظارت را به شخص دیگری واگذار کند، مگر با اعلام کتبی و تایید سازمان.
• مسئولیت فردی: هر ناظر در رشته تخصصی خود مسئولیت دارد و ضامن عملکرد ناظران دیگر نیست.
• تذکر کتبی در موارد ناایمن: در صورت مشاهده موارد خلاف ایمنی، ناظر باید ضمن تذکر کتبی به مالک، مراتب را به مراجع رسمی گزارش دهد.

این قرارداد تحت شرایط خاصی قابل فسخ یا خاتمه است:

• اقاله (توافق طرفین): با درخواست و توافق دو طرف و تایید سازمان نظام مهندسی.
• انصراف ناظر: به دلایل موجه (بیماری، انتقال و…) و با تایید سازمان. در این حالت، ناظر باید هزینه ناظر جایگزین را برای مدت باقی‌مانده بپردازد.
• برکناری ناظر توسط مالک: مالک حق برکناری یک‌طرفه ناظر را ندارد، مگر اینکه منع قانونی یا تخلف انتظامی ناظر توسط سازمان تایید شود.
• فسخ توسط ناظر: اگر مالک مانع انجام وظایف ناظر شود یا به تعهدات خود عمل نکند، ناظر می‌تواند پس از ارسال اظهارنامه، با تایید سازمان قرارداد را فسخ کند.
• صورتجلسه فصل مشترک: در هر صورت (فسخ، اقاله، خاتمه)، باید صورتجلسه‌ای از کارهای انجام شده با حضور نماینده سازمان تهیه شود.

در صورت بروز هرگونه اختلاف ناشی از این قرارداد، موضوع به داوری ارجاع داده می‌شود.

از اینجا می‌توانید فایل قرارداد نظارت که توسط نظام مهندسی تهیه شده است را دانلود کنید.

از اینجا می‌توانید فایل ارائه مربوط به این آموزش را دانلود کنید.