مقدمه

در دنیای پیچیده ساخت و ساز شهری، رعایت مجموعه‌ای از قوانین و مقررات که توسط شهرداری‌ها و نهادهای ذیربط تعیین می‌شوند، امری ضروری است. این ضوابط شهرسازی با هدف ایجاد نظم، هماهنگی و بهبود کیفیت زندگی در محیط شهری وضع شده‌اند.

در این میان، دو مفهوم مهم که همواره چالش‌برانگیز بوده‌اند، “مشرفیت” (Overlooking) و “سایه‌اندازی” (Shading) ساختمان‌ها بر املاک مجاور، و “پخ ساختمان” (Building Chamfer) به عنوان یکی از راه‌حل‌های فنی برای مدیریت این مسائل و بهبود شرایط ترافیکی و دید هستند. در این مقاله به بررسی این مفاهیم، اهمیت آن‌ها و ضوابط مربوطه بر اساس اطلاعات ارائه شده در منابع می‌پردازیم.

اهمیت رعایت ضوابط شهرسازی

همانطور که اشاره شد، ضوابط شهرسازی مجموعه‌ای از قوانین و مقرراتی هستند که شهرداری بر رعایت آن‌ها نظارت می‌کند. این قوانین شامل مواردی چون تعیین درصد تراکم مجاز، سطح اشغال، عقب‌نشینی، نحوه جانمایی بنا، و بسیاری جزئیات دیگر هستند.
هدف اصلی این ضوابط، جلوگیری از آشفتگی در ساخت و ساز شهری و تضمین رعایت اصول فنی و شهرسازی است.
اخذ پروانه ساختمان، که خود نیازمند دریافت دستور نقشه به عنوان اولین گام است، به معنای تعهد به رعایت این ضوابط است.
عدم رعایت این قوانین می‌تواند منجر به جریمه، توقف عملیات ساختمانی و مشکلات حقوقی شود.

مشرفیت و سایه‌اندازی: چالش‌های حریم خصوصی و نور

“مشرفیت” به معنای داشتن دید مستقیم به خانه یا فضای خصوصی همسایگان است. این وضعیت می‌تواند برای ساکنان ساختمان‌های مجاور ناراحت‌کننده بوده و حریم خصوصی آن‌ها را نقض کند.

“سایه‌اندازی” نیز به معنای افتادن سایه ساختمان شما بر ملک همسایه است، که می‌تواند منجر به کاهش کیفیت زندگی در ساختمان‌های همجوار، به ویژه در ساعات مختلف روز و تاثیر بر دمای محیط داخلی و استفاده از فضاهای بیرونی شود.

منابع این موضوعات را به عنوان مباحث داغ و چالش‌برانگیز در حوزه معماری و ضوابط شهرسازی معرفی می‌کنند. نقشه‌های ارائه شده برای اخذ پروانه ساختمان در شهرداری مورد بررسی قرار می‌گیرند و در صورت مغایرت با ضوابط اجرایی، معماری و شهرسازی، به متقاضی اطلاع داده می‌شود تا آن‌ها را تصحیح کند.

نکته مهم: یکی از مواردی که از حیطه اختیارات شهرداری خارج است و در صورت بروز تخلف نمی‌توان آن را از طریق مواردی مانند پرداخت جریمه رفع نمود، مشرفیت و سایه‌اندازی ساختمان است.

این بدان معناست که مشکلات ناشی از مشرفیت و سایه‌اندازی برخلاف برخی تخلفات ساختمانی دیگر، معمولاً قابل حل با پرداخت جریمه به شهرداری نیستند.
همچنین، اخذ رضایت از همسایه برای نقض قانون (مانند مسدود نکردن پنجره‌هایی که ایجاد مشرفیت می‌کنند)، کارساز نخواهد بود. پرونده‌هایی در بحث مشرفیت نشان می‌دهند که اخذ رضایت از مالک قبلی با نقل و انتقال مالکیت ساختمان، باطل می‌شود.

پخ ساختمان: راه‌حلی فنی و معماری

“پخ ساختمان” به صورت یک برش مورب در گوشه‌ای از ساختمان تعریف می‌شود. این برش معمولاً به شکل یک مثلث متساوی الساقین با زاویه ساق‌های 45 درجه است. اجرای پخ نه تنها به دلایل زیبایی‌شناسی و بهبود دید بصری انجام می‌شود، بلکه دلایل فنی و عملکردی مهمی نیز دارد.

اهداف و کاربردهای پخ:

• بهبود دید و تسهیل تردد: در نبش خیابان‌ها و تقاطع‌ها، پخ زدن در گوشه ساختمان باعث بهبود دید رانندگان و عابران پیاده می‌شود و خطر تصادف را کاهش می‌دهد.
  
  
• جلوگیری از سایه‌اندازی: در مواردی که ساختمان دارای پیشروی طولی (جلو آمدن ساختمان نسبت به همسایه در محدوده ملک) است، پخ زدن در قسمت پیشروی مشترک با همسایه برای جلوگیری از سایه‌اندازی بر روی ملک او ضروری است.
  
  
• جلوگیری از مشرفیت: پخ همچنین به جلوگیری از مشرفیت بر ساختمان‌های همسایه کمک می‌کند. این امر به ویژه زمانی اهمیت دارد که ساختمان پیشروی طولی دارد و اجرای پخ از دید مستقیم به فضای خصوصی همسایه جلوگیری می‌کند.
  
  
  
• افزایش نور طبیعی و تهویه: در برخی موارد، پخ می‌تواند به بهبود دید و نورگیری کمک کند.

نکته بعدی در مورد پنجره هایی هست که مشرفیت دارند این پنجره ها علاوه بر رعایت جان پناه 1.1 متری ، باید تا ارتفاع 1.7 متری دارای شیشه ثابت و مشجر باشند تا نسبت به واحدهای جانبی و مقابل مشرفیت نداشته باشند .در واقع هدف از این ضابطه این است که بهره برداران بطور طبیعی نسبت به منزل یکدیگر دید نداشته و در آسایش زندگی کنند

ناظرین توجه داشته باشند که اگر با موارد این چنینی مواجه شدند حتما می بایستی مراتب را در موعد گزارش کنند . و نهایتا از تائید پایانکار خودداری کنند تا مالک این تخلف را اصلاح نماید .

هدف ضوابط شهرسازی از ایجاد پخ 45 درجه در ساختمانها مجاور هم عدم مشرفیت به همسایه است اما با توجه به تصاویر پایین ملاحظه می گردد که در هر سه حالت ، چه پخ 45 درجه اجرا شود و چه اجرا نشود ، امکان مشرفیت به پلاک مجاور همچنان وجود دارد و بحث مشرفیت و سایه اندازی در این ضوابط بطور کامل رفع نگردیده است 

نکات دیگری نیز درباره ضوابط پخ در پیشروی طولی وجود دارد که در ادامه بررسی می‌کنیم.

• در صورت احداث بالکن در پخ ۴۵ درجه نباید درب دسترسی به بالکن مشرف به پلاک مجاور باشد.
  
  
• احداث بازشو یا پنجره در پخ ۴۵ درجه مجاز نیست.
  
  
• در مواردی که زمین از شکل منظمی برخوردار نیست برای حذف پخ‌های موجود باید با توافق همسایگان و اخذ مجوزهای لازم، موضوع در شورای معماری منطقه مطرح شده و برای این زمین تصمیم‌گیری شود.
  
  

ضوابط و قوانین پخ:

ضوابط و قوانین مربوط به اجرای پخ بسته به نوع پروژه، موقعیت جغرافیایی، و ضوابط شهرداری‌ها و استانداردهای ساختمانی متفاوت است. آگاهی دقیق از این قوانین برای سازندگان، معماران و مالکان ضروری است، زیرا هرگونه اشتباه در اجرای این بخش می‌تواند منجر به مشکلات فنی، کاهش کارایی فضا و مشکلات حقوقی شود.

رضایت همسایه و پخ:

طبق منابع، اجرای پخ در مواردی که پیشروی طولی باعث سایه‌اندازی یا مشرفیت می‌شود، الزامی است. با این حال، اگر همسایه کناری، علی‌رغم سایه‌اندازی ساختمان، با ارائه رضایت محضری عدم اجرای پخ را بپذیرد، نیازی به اجرای پخ نخواهد بود.
اما این رضایت باید از تمام واحدهایی که از مشاعات سهم می‌برند دریافت شود.
همچنین، اگر همسایه کناری که خود ساختمان نوساز با پیشروی طولی دارد، پخ را اجرا نکرده باشد، مالک جدید نیز می‌تواند پخ را اجرا نکند و در این حالت نیازی به گرفتن رضایت محضری از همسایه نیست.
همانطور که در مورد مشرفیت ذکر شد، رضایت همسایه برای نقض قانون ممکن است با تغییر مالکیت ملک، باطل شود.

متن نمونه رضایت نامه پخی

اینجانب/ اینجانبان…..

مالک پلاک ثبتی شماره… … واقع در ……بدینوسیله رضایت خود را در مورد پیشروی طولی بدون پخی ملک همسایه شرقی / غربی خود به مالکیت خانم/ آقای …… به پلاک ثبتی …. اعلام می دارم

و هیچگونه اعتراض و شکایتی ندارم و حق هرگونه ادعائی را در این زمینه از خود سلب و ساقط می نمایم و متعهد می گردم موضوع این سند را به مالکین بعدی اطلاع دهم

نتیجه‌گیری:

مشرفیت و سایه‌اندازی چالش‌های مهمی در ساخت و ساز هستند که مستقیماً بر حریم خصوصی و کیفیت زندگی همسایگان تاثیر می‌گذارند و عدم رعایت ضوابط مربوط به آن‌ها می‌تواند منجر به مشکلات جدی و غیرقابل حل با جریمه شود.
در مقابل، پخ ساختمان به عنوان یک ابزار طراحی و فنی، راه‌حلی برای پیشگیری یا کاهش این مشکلات، به‌ویژه در موارد پیشروی طولی و گوشه‌های ساختمان، و همچنین بهبود ایمنی و کارایی فضاهای شهری است.
رعایت دقیق ضوابط مربوط به هر دو مفهوم، که جزء لاینفک ضوابط شهرسازی و طرح‌های تفصیلی هستند، برای انجام یک پروژه ساختمانی قانونی، ایمن و بدون مشکل، امری حیاتی است.
بنابراین، قبل از هرگونه اقدام در زمینه ساخت و ساز، مشورت با کارشناسان خبره در زمینه ضوابط شهرداری و شهرسازی قویاً توصیه می‌شود.