مقدمه:

فرض کنید در یک آپارتمان واقع در کوچه‌ای ۱۰ متری زندگی می‌کنید. اگر در این کوچه حدود ۲۰ قطعه تفکیکی وجود داشته باشد و در هر قطعه، ساختمانی ۴ طبقه ساخته شده باشد، تقریباً بین ۸۰ تا ۱۰۰ خانواده در این کوچه ساکن خواهند بود.

حال تصور کنید در صبح اول مهر، همه خانواده‌ها تصمیم بگیرند فرزندانشان را با خودروی شخصی به مدرسه برسانند! ساعت ۸ صبح این کوچه با ترافیک سنگین و رفت‌وآمد زیاد مواجه خواهد شد.

یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که ساکنان شهر با آن مواجه هستند، مسئله تراکم است. واژه «تراکم» را بارها شنیده‌ایم، اما بسیاری از ما با مفهوم دقیق آن در معماری و شهرسازی آشنا نیستیم.

نخستین معنایی که از تراکم به ذهن می‌رسد، فشردگی و انباشتگی است. اما در شهرسازی، تراکم به‌عنوان یک معیار اندازه‌گیری مهم در تصمیم‌گیری‌ها و برنامه‌ریزی‌های شهری جایگاه ویژه‌ای دارد.

انواع تراکم (جمعیتی، ساختمانی، ناخالص، خالص و …)

تراکم ساختمانی (تراکم سطح زیربنا):

نسبت زیربنای کل ساختمان‌های احداث‌شده (یا قابل احداث) در یک زمین به مساحت همان زمین است که به صورت درصد بیان می‌شود​

. این همان Floor Area Ratio (FAR) در سیستم‌های برنامه‌ریزی شهری است. به عنوان مثال، تراکم ساختمانی ۱۲۰٪ بدین معناست

که مجموع زیربنای ساختمان در آن قطعه زمین می‌تواند ۱٫۲ برابر مساحت زمین باشد. تراکم ساختمانی توسط شهرداری برای هر پلاک

مشخص تعیین می‌شود و به صورت درصد (یا گاهی به صورت ضریب مانند ۱٫۲) در دستور نقشه درج می‌گردد​

. این شاخص مستقیماً تعداد طبقات قابل ساخت و گستره ساخت‌وساز را کنترل می‌کند و بر چهرهٔ فیزیکی شهر تأثیرگذار است

تراکم ساختمانی به معنای تعیین میزان ساخت‌وساز مجاز بر روی یک قطعه زمین است. این مفهوم شامل مقدار زیربنای مجاز، تعداد طبقات،

سطح اشغال و میزان فضای باز (مانند حیاط) است. شهرداری‌ها برای جلوگیری از آشفتگی‌های شهری، افزایش بیش از حد جمعیت،

و کنترل ساخت‌وسازهای بی‌رویه، سقفی برای میزان مجاز ساخت‌وساز تعیین می‌کنند که به آن «تراکم ساختمانی» گفته می‌شود.

برای درک بهتر، می‌توان شهر را به کوله‌پشتی‌ای تشبیه کرد که شهرداری مشخص می‌کند چه میزان بار (یعنی ساختمان) می‌تواند

در آن قرار گیرد تا هم نظم حفظ شود و هم وزن آن بیش از حد سنگین نشود.

تراکم ساختمانی یعنی چقدر می‌توانی بسازی؟ (با مثال ساده)

فرض کن یه زمین داری که مساحتش ۲۰۰ مترمربعه. شهرداری توی دستور نقشه نوشته که تراکم مجاز ۱۸۰٪ هست. خب حالا سوالت اینه:

من با این زمین و این تراکم، دقیقاً چند طبقه می‌تونم بسازم؟

بیا قدم به قدم با هم حساب کنیم:

پس تو این مثال می‌تونی ساختمونی سه‌طبقه بسازی (مثلاً یک طبقه همکف و دو طبقه روی اون).

🔸 نکته مهم: این فقط یک محاسبه‌ی اولیه‌ست. عوامل دیگه‌ای مثل عرض کوچه، موقعیت زمین، نوع کاربری و… هم توی صدور پروانه ساخت تأثیر دارن.

تا اینجا بخش اول درباره تعریف تراکم و مثال ساده‌ای از محاسبه تعداد طبقات بر اساس تراکم ساختمانی و سطح اشغال گفته شد. حالا بریم سراغ بخش‌های بعدی:

تراکم جمعیتی:

به میانگین تعداد افراد ساکن در واحد سطح زمین گفته می‌شود و معمولاً با واحد نفر در هکتار یا نفر در کیلومتر مربع بیان می‌گردد​

این شاخص نشان می‌دهد چه میزان جمعیت در یک منطقهٔ مشخص سکونت دارند. برای مثال، اگر در یک محله ۱۰ هکتاری تعداد ۲٬۰۰۰ نفر زندگی کنند،

تراکم جمعیتی آن محله ۲۰۰ نفر در هکتار است. تراکم جمعیتی شاخصی مهم در برنامه‌ریزی خدمات شهری (مانند مدرسه، بیمارستان، حمل‌ونقل) محسوب می‌شود.

تراکم ناخالص مسکونی:

این شاخص میزان جمعیت ساکن در یک منطقه را نسبت به مساحت کل آن منطقه می‌سنجد. مساحت کل شامل زمین‌های مسکونی به‌علاوه معابر،

فضاهای باز و کاربری‌های عمومی است

به عبارتی، تراکم ناخالص مسکونی برابر است با تقسیم جمعیت یک محدوده (مثلاً یک محله یا ناحیه) بر کل مساحت آن محدوده. این مقدار معمولاً نیز

با واحد نفر در هکتار بیان می‌شود. تراکم ناخالص تصویری کلی از فشردگی بافت شهری ارائه می‌دهد و در تحلیل‌های طرح جامع و تعیین ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر به کار می‌رود.

تراکم خالص مسکونی:

این شاخص تنها جمعیت را نسبت به زمین‌های خالص مسکونی می‌سنجد. زمین خالص مسکونی شامل قطعات مسکونی (ساخته‌شده یا قابل ساخت)

بوده و معابر و کاربری‌های عمومی را در نظر نمی‌گیرد​

• • بنابراین تراکم خالص مسکونی = جمعیت ساکن در محدوده / مساحت زمین‌های مسکونی همان محدوده (نفر در هکتار)​
  •  
  • . تراکم خالص معمولاً از تراکم ناخالص بزرگ‌تر است (چون مخرج کسر کوچک‌تر است) و برای ارزیابی فشردگی صرفاً بخش مسکونی بافت به کار می‌رود