چرا باید کمیسیون ماده ۵ را بشناسید؟

بسیاری از افرادی که ملکی می‌خرند یا قصد ساخت‌وساز دارند، تنها با یک نهاد شهرداری آشنا هستند: کمیسیون ماده ۱۰۰. اما وقتی صحبت از تغییر کاربری زمین (مثلاً از مسکونی به تجاری) یا افزایش تراکم و تعداد طبقات مجاز باشد، مرجع تصمیم‌گیرنده، نهاد دیگری به نام کمیسیون ماده ۵ است. ندانستن جایگاه این کمیسیون، باعث می‌شود بسیاری از مالکان و سازندگان در مواجهه با تغییرات ناگهانی کاربری ملک‌شان، غافلگیر شوند.

کمیسیون ماده ۵ در ساختار اداره کل راه و شهرسازی هر استان تشکیل می‌شود و وظیفه اصلی آن، تصمیم‌گیری درباره تغییر کاربری اراضی، تفکیک زمین‌ها و تعیین ضوابط ساخت‌وساز از جمله میزان تراکم مجاز است.

اعضای کمیسیون ماده ۵ چه کسانی هستند؟

دانستن ترکیب اعضای این کمیسیون، صرفاً یک اطلاعات خشک حقوقی نیست، بلکه در عمل روی احتمال موفقیت پرونده شما اثر مستقیم می‌گذارد.

وقتی شهرداری خودش زمینه اختلاف را ایجاد می‌کند

یکی از موقعیت‌های رایج، تناقض میان قولی است که شهرداری در ابتدا داده و تصمیمی است که بعداً کمیسیون ماده ۵ می‌گیرد.

تراکم مازاد؛ وقتی ساخت‌وساز از حد مجاز فراتر می‌رود

یکی دیگر از حوزه‌های مهم صلاحیت کمیسیون ماده ۵، تعیین میزان تراکم مجاز ساختمانی است؛ یعنی مشخص کردن اینکه یک ملک تا چند طبقه و با چه مساحت اعیانی می‌تواند ساخته شود. وقتی سازنده‌ای فراتر از این سقف مجاز بنا می‌سازد، این تخلف در واقع نقض مصوبه همین کمیسیون محسوب می‌شود و می‌تواند پیامدهای جدی از جمله جریمه‌های سنگین یا حتی الزام به تخریب طبقات مازاد داشته باشد.

نکته کاربردی

پیش از خرید ملک یا شروع ساخت‌وساز، حتماً میزان تراکم مصوب کمیسیون ماده ۵ برای آن پلاک را استعلام بگیرید. اتکا صرف به وعده‌های شفاهی فروشنده یا مشاور املاک، بدون بررسی مصوبات رسمی، ریسک مالی بسیار بالایی به همراه دارد.

هزینه تغییر کاربری؛ عوارض ارزش افزوده

اگر کمیسیون ماده ۵ با درخواست تغییر کاربری ملکی موافقت کند، شهرداری حق دارد بابت افزایش ارزش ایجادشده، عوارضی را از مالک دریافت کند. طبق دستورالعمل مصوب وزارت کشور، این عوارض تنها تا سقف ۴۰ درصد از میزان ارزش افزوده واقعی ایجادشده قابل دریافت است، نه از کل ارزش ملک.