وقتی صورتحساب شهرداری منطقی به نظر نمی‌رسد

خیلی از مالکان تصور می‌کنند اگر با رقم عوارض یا بهای خدماتی که شهرداری تعیین کرده مخالف باشند، تنها راه‌شان مراجعه مستقیم به دادگاه یا شکایت غیررسمی است. اما قانون شهرداری برای همین اختلافات، یک مرجع تخصصی پیش‌بینی کرده که به آن «کمیسیون ماده ۷۷» می‌گویند. طبق ماده ۷۷ قانون شهرداری، رفع هرگونه اختلاف بین مؤدی (پرداخت‌کننده عوارض) و شهرداری در مورد عوارض و بهای خدمات، در صلاحیت این کمیسیون است.

در این مطلب می‌بینیم که این کمیسیون چطور کار می‌کند، چرا رقم‌های بسیار بزرگی در آن جابه‌جا می‌شود و چه نکاتی می‌تواند مسیر یک پرونده را کاملاً تغییر دهد.

ترکیب اعضا و تفاوت آن با ماده ۱۰۰

کمیسیون ماده ۷۷ سه عضو دارد: نماینده وزارت کشور، نماینده دادگستری و نماینده شورای اسلامی شهر. برخلاف کمیسیون ماده ۱۰۰ که دو مرحله رسیدگی دارد (بدوی و آنچه در عمل «تجدیدنظر» نامیده می‌شود، هرچند قانون رسماً از این عبارت استفاده نمی‌کند)، رأی کمیسیون ماده ۷۷ یک‌مرحله‌ای و قطعی است. قانون صراحتاً می‌گوید: «تصمیم کمیسیون مذکور قطعی است».

عوارض بعد از کمیسیون؛ اصطلاحی که باید بشناسید

وقتی بنایی خلاف پروانه ساخته می‌شود و در کمیسیون ماده ۱۰۰ رسیدگی و «ابقا» می‌شود (یعنی به‌جای تخریب، با یا بدون جریمه، تخلف پذیرفته می‌شود)، مالک علاوه بر جریمه‌ای که به کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌پردازد، باید یک عوارض جداگانه هم به شهرداری بپردازد که به آن «عوارض بعد از کمیسیون» می‌گویند. این یکی از مهم‌ترین و پرچالش‌ترین انواع عوارض در حوزه ساختمان است.

اگر شهرداری از ارسال پرونده به ماده ۷۷ خودداری کند

گاهی شهرداری به‌جای ارسال اختلاف به کمیسیون ماده ۷۷، مستقیماً اقدام به پلمب مغازه یا ملک می‌کند تا بدهی عوارض را وصول کند. این کار فاقد مبنای قانونی است؛ پلمب باید مستند به یک حکم قانونی مشخص باشد و صرف طلبکار بودن شهرداری بابت عوارض، چنین اجازه‌ای به آن نمی‌دهد.

مطالبات ماده ۷۷ در حکم سند لازمالاجراست

یکی از نکاتی که اهمیت زیادی دارد این است که بدهی‌های تشخیص‌داده‌شده توسط کمیسیون ماده ۷۷، طبق قانون در حکم اسناد لازم‌الاجرا هستند و به‌وسیله اداره ثبت قابل وصول‌اند (طبق ماده ۱۸۱ آیین‌نامه اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا، مصوب ۱۳۸۷). این یعنی اداره ثبت می‌تواند بدون نیاز به رأی دادگاه، مستقیماً برای وصول این بدهی، اموال بدهکار را توقیف کند.

موضوع پیچیده‌تر شد وقتی تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون درآمد پایدار (مصوب مرداد ۱۴۰۱) اضافه شد. طبق این تبصره، مطالبات قطعی‌شده شهرداری از اشخاص، اگر مستند به اسناد قطعی و بیش از یک میلیارد ریال (۱۰۰ میلیون تومان) باشد، بدون نیاز به طی مراحل قانونی دیگر، در حکم مطالبات مستند به اسناد لازم‌الاجرا محسوب می‌شود. برخی شهرداری‌ها این تبصره را چنان تفسیر می‌کنند که حتی جریمه‌های ماده ۱۰۰ را هم شامل می‌شود و بر همین اساس اموال اشخاص را توقیف می‌کنند.

املاک مشاع و قدرالسهم تفکیک زمین در ماده ۷۷