آیا در دنیای ساخت‌وساز قدم گذاشته‌اید؟ یکی از اولین و حیاتی‌ترین گام‌ها برای هرگونه ساخت‌وساز اصولی و قانونی، اخذ دستور نقشه شهرداری است. این سند، نه تنها مجوزی برای شروع مراحل طراحی و ساخت محسوب می‌شود، بلکه حاوی اطلاعات کلیدی است که مسیر پروژه شما را تعیین می‌کند.

بدون داشتن مجوز ساخت، اجرای هرگونه ساخت‌وساز غیرقانونی بوده و می‌تواند منجر به جریمه و توقف پروژه شود. بنابراین، آشنایی کامل با دستور نقشه و نحوه دریافت آن امری ضروری است.

در این مقاله جامع، بر اساس اطلاعات موجود در منابع شما، به بررسی صفر تا صد دستور نقشه شهرداری می‌پردازیم؛ از تعریف و اهمیت آن گرفته تا مدارک لازم برای اخذ، اطلاعات مندرج در آن و نکات کلیدی که هر مالک یا سازنده‌ای باید بداند.

دستور نقشه شهرداری چیست؟

دستور نقشه، نوعی ابلاغ رسمی از طرف شهرداری به مالک یا وکیل قانونی وی برای ساخت‌وساز است .این ابلاغیه توسط شهرداری در چند برگ صادر شده و معمولاً از طریق دفاتر خدمات الکترونیک به مالک تحویل می‌شود. در واقع، اخذ دستور نقشه اولین قدم برای ساخت یک ساختمان اعم از تجاری یا مسکونی است. هدف اصلی شهرداری از صدور این دستور، جلوگیری از هرج‌ومرج در روند ساختمان‌سازی و همچنین اطمینان از ساختمان‌سازی در محدوده مشخص شده و بر اساس قوانین و ضوابط طرح تفصیلی جامع شهر است

از لحاظ حقوقی، دستور نقشه یکی از بالاترین و مهم‌ترین مستنداتی است که شهرداری برای اجازه و نحوه احداث بنا صادر می‌کند. فرم دستور نقشه شهرداری در واقع نحوه تهیه نقشه و نحوه احداث بنا را مشخص می‌کند. این سند بر اساس آخرین مصوبات شهرسازی توسط سازمان‌های مربوطه و با توجه به طرح تفصیلی جامع شهر صادر می‌شود و مشخصات و ابعاد ملک مطابق با این طرح در آن درج می‌گردد.

اهمیت دستور نقشه چیست؟

دستور نقشه اولین گام در جهت ترسیم نقشه‌های اجرایی ساختمان می‌باشد. پروانه ساختمان (جواز) نیز بر اساس دستور نقشه اخذ می‌شود. بنابراین، فهم کامل آن و رعایت موارد درج شده در آن ضروری است. در فرآیند اخذ جواز، طراحی معماری بر اساس دستور نقشه انجام می‌شود؛ در واقع حدود اختیارات در طراحی را مفاد دستور نقشه تعیین می‌کند.

اطلاعات ناقص و ناکافی در این زمینه می‌تواند مراحل اداری گرفتن پروانه و همچنین پایان کار ساختمانی را برای مالکان سخت و دشوار کند. توصیه می‌شود قبل از هرگونه اقدام با افراد باتجربه مشورت شود.

اطلاعات کلیدی مندرج در دستور نقشه

دستور نقشه حاوی اطلاعات بسیار مهمی درباره ملک و ضوابط ساخت‌وساز در آن است که باید با دقت بررسی شوند برخی از این اطلاعات عبارتند از:

• شماره پرونده شهرداری: شماره‌ای که شهرداری به ملک یا بلوک اختصاص می‌دهد تا مشخص شود در کدام منطقه قرار گرفته است
  
  
• تاریخ صدور دستور نقشه: تاریخی که شهرداری دستور تهیه نقشه را صادر می‌کند. این تاریخ نشان‌دهنده اعتبار دستور نقشه است
  
  
• کد شناسایی ملک: همان کد ملک و بلوک است که از طریق پلاک آبی ملک یا مشخص‌کردن محدوده قرارگیری ملک در نقشه مشخص می‌شود و شهرداری با استفاده از آن ملک را شناسایی می‌کند
  
  
• پلاک ثبتی ملک: توسط اداره ثبت صادر شده و بر روی سند نوشته می‌شود و شامل یک پلاک اصلی و یک فرعی است
  
  
• نام متقاضی/مالک: نام متقاضی یا مالک/مالکین ملک در دستور نقشه درج می‌شود. اسامی تمام مالکین در پروانه‌ها درج می‌شود اما برای انجام و گرفتن دستور نقشه تنها نام یک نفر به عنوان متقاضی کافی است.
  
  
• نوع درخواست: نوع درخواست شما (مانند تخریب تا نوسازی، تغییر نقشه، توسعه بنا، تعمیرات اساسی و غیره) که قصد انجام آن را در ملک دارید، در این قسمت درج می‌شود
  
  
• ابعاد ملک: شامل ابعاد طبق سند، ابعاد طبق وضع موجود (بعد از بازرسی مامور ثبت می‌شود)، و ابعاد باقی مانده پس از اصلاح (ابعاد ملک بعد از عقب‌نشینی و اصلاح گذرها)
  
  
• مساحت ملک: شامل مساحت طبق سند، مساحت طبق وضعیت موجود (توسط کارشناس شهرداری مشخص می‌شود)، و مساحت پس از اصلاحی (مساحت ملک پس از اعمال عقب‌نشینی)
  
  
• مساحت ملاک تراکم: مساحتی که برای محاسبه تراکم ملاک قرار می‌گیرد. در صورتی که مساحت موجود با مساحت سند یکی نباشد، معمولاً مساحت وضع موجود ملاک خواهد بود، اما اگر یکسان باشند، ملاک تراکم بر اساس سند است. مبنای محاسبه مساحت قطعه طبق مشخصات سند مالکیت است.
  
  
• ابعاد گذرگاهی و عرض گذر اصلاحی: ابعاد گذرهای مجاور ملک و عرض آن‌ها پس از اصلاح. عرض گذر ملاک تراکم است.
  
  
• توضیحات بر و کف: توضیحاتی که کارشناس بازدیدکننده درباره نحوه تغییر اصلاحی و استعلامات صورت‌گرفته می‌دهد
  
  
• پهنه و کاربری ملک: نوع پهنه (مانند مسکونی R، مختلط M شامل مسکونی، اداری و تجاری، فعالیت S) و کاربری ملک بر اساس طرح تفصیلی .
  
  پهنه در واقع دسته‌بندی اراضی بر اساس نوع کاربری و به‌منظور بالابردن کارایی محیط شهری است. پهنه‌های مسکونی با علامت اختصاری R مشخص می‌شوند.
  
  
• اطلاعات طرح تفصیلی: شامل نوع پهنه، درصد پوشش، حداکثر تراکم مجاز (که بستگی به نوع پهنه دارد)، تعداد طبقات مجاز، محل احداث بنا، حداکثر پیشروی، سطح اشغال و جانمایی ملک مطابق با سامانه طرح تفصیلی.
  
  
  • تعداد طبقات مجاز: حداکثر طبقاتی که می‌توانید در ملک موردنظر بسازید [4، 14، 22]. در پهنه سکونت، تعداد طبقات مسکونی و تراکم مجاز از اولین طبقه مسکونی به بالا محاسبه می‌شود. در صورت کاهش اندازه قطعه یا عرض گذر در پهنه فعالیت، حداکثر طبقات مجاز ساختمان می‌تواند کاهش یابد.
    
    
  • سطح اشغال: حداکثر مساحت مجاز ساخت در هر طبقه. سطح اشغال شامل مجموع زیربنای مفید و غیرمفید (مشاعات) در هر طبقه بر اساس مساحت مندرج در سند مالکیت زمین است. در پهنه‌های مختلف (فعالیت، مختلط، سکونت با محدودیت ارتفاعی) میزان سطح اشغال مجاز می‌تواند متفاوت باشد و گاهی تا 80 یا 90 درصد افزایش یابد.
    
    
  • جانمایی ملک: موقعیت و قرارگیری ملک در کوچه و خیابان. در پهنه سکونت، محل استقرار ساختمان معمولاً در سطح 70 درصد مساحت قطعه با پیشروی از شمال مجاز است.
    
    
  • حداکثر پیشروی: حداکثر میزان مجاز پیشروی ساختمان در هر طبقه. میزان پیشروی مجاز در نقشه‌های معماری اعمال می‌شود.
    
    
• تجاوز به حریم گذرها یا املاک مجاور: مقدار تجاوز زمین به گذرهایی که با آن‌ها در ارتباط است یا ملک‌هایی که در مجاورت ملک موردنظر واقع شده‌اند
  
  
• توضیحات دستور نقشه صادره: نکات مهمی که باید مورد توجه قرار بگیرد مشخص شده است
  
  
• الزام به تامین پارکینگ: دستور نقشه شامل الزامات پارکینگ بر اساس ضوابط طرح تفصیلی است. تامین قطعی و احداث پارکینگ مورد نیاز برای تمامی ساختمان‌ها در همه پهنه‌ها الزامی است. حداقل فضای خالص برای پارکینگ مسقف و غیرمسقف برای یک واحد 2.5*5 متر، برای دو واحد 4.5*5 متر و برای سه واحد 6.5*5 متر است. احداث پارکینگ مازاد بر ضوابط در طبقات زیر همکف (منفی) بلامانع است.

مراحل اخذ دستور نقشه

فرآیند اخذ دستور نقشه معمولاً در چند مرحله صورت می‌پذیرد:

1. تشکیل پرونده: جهت احداث بنا، شما باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری مراجعه کرده و پس از پرداخت هزینه دستور نقشه ساختمان، درخواست صدور دستور نقشه ملک را ثبت کنید. توجه داشته باشید تا پایان کار ساخت‌وساز و گرفتن گواهی پایان کار، پرونده شما نزد همان شعبه دفتر خدماتی خواهد بود.
   
   
2. ارائه مدارک لازم: در زمان تشکیل پرونده، متقاضی باید مدارک مورد نیاز را به دفتر خدمات الکترونیک ارائه دهد. (لیست کامل مدارک در بخش بعدی ارائه می‌شود).
   
   
3. بازدید ملک: پس از تشکیل پرونده، معمولاً بازدید از ملک توسط کارشناس شهرداری صورت می‌گیرد. در این بازدید، ابعاد وضع موجود ملک، حدود گذرها، ساختمان‌های مجاور و طول ابعاد حدود اربعه بررسی و ثبت می‌شود. نظریه طرح تفصیلی بر و کف از منطقه به صورت سیستمی اخذ می‌شود.
   
   
4. بررسی و استعلامات: پرونده برای بررسی‌های لازم و اخذ استعلامات سیستمی یا کتبی به کارتابل واحدهای مربوطه در شهرداری منطقه ارسال می‌گردد. ممکن است نیاز به اخذ تأییدیه از ادارات دیگر مانند جهاد کشاورزی برای املاک با قید باغچه یا مشجر باشد.
   
   
5. صدور دستور نقشه: پس از تایید سیستمی رئیس واحد صدور پروانه و تکمیل مراحل، دستور نقشه در دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری چاپ و به مالک یا نماینده قانونی او تحویل می‌گردد.

مدارک لازم برای دریافت دستور نقشه

برای تشکیل پرونده و صدور دستور نقشه، ارائه مدارک زیر ضروری است. لیست ارائه شده ترکیبی از اطلاعات منابع مختلف است:

• اصل و تصویر تمامی صفحات سند مالکیت ملک موردنظر.
• اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی هوشمند مالک یا مالکین.
• در صورت مراجعه وکیل: اصل و تصویر وکالت‌نامه، شناسنامه و کارت ملی وکیل.
• در صورتی که مالک شخص حقوقی باشد: ارائه معرفی‌نامه رسمی با تعیین حدود اختیارات نماینده، اساس‌نامه و روزنامه رسمی شرکت الزامی است.
• اصل و تصویر فیش نوسازی سال جاری ملک. اگر فیش موجود نباشد، مبلغ آن لحظه ثبت درخواست محاسبه و اعلام می‌شود.
• در صورت فوت مالک: اصل و تصویر گواهی انحصار وراثت همراه با شناسنامه و کارت ملی تمامی وراث.
• نقشه 1/2000 وضع موجود که محل دقیق ملک توسط مالک یا وکیل قانونی ایشان بر روی آن مشخص شده است.
• در املاک دارای اشکال خاص، شیب‌های بسیار تند، یا مساحت بیش از 3000 متر مربع: ارائه نقشه 1/2000 با تأیید مهندس ذی‌صلاح الزامی است.
• در صورتی که ملک فاقد ساختمان باشد: ارائه نظریه کمیسیون ماده 12 و یا گواهی عدم استفاده از مزایای مواد 6 و 8 قانون اراضی شهری الزامی است.
• اصل و تصویر صورت مجلس تفکیکی برای املاکی که دارای سند آپارتمانی هستند و از یک واحد بیشتر هستند.
• نظریه و رأی کمیسیون ماده 7 معروف به کمیسیون باغات (در صورت لزوم، بسته به وضعیت ملک).
• ارائه فیش آب، برق، گاز و تلفن ملک (همراه با کد پستی).
• در مواردی که مالک حقوقی باشد، معرفی‌نامه رسمی با تعیین حدود اختیارات نماینده، اساسنامه و روزنامه رسمی شرکت بایستی ارائه شود.

لازم به ذکر است که برخی منابع ذکر کرده‌اند که تمام مالکین ملک موردنظر یا وکلای قانونی ایشان باید هنگام صدور دستور نقشه حضور داشته باشند، در حالی که منبع دیگری می‌گوید تنها نام یک نفر به عنوان متقاضی کافی است. این مسئله ممکن است بسته به منطقه شهرداری و رویه‌های آن متفاوت باشد.

مدت زمان صدور و اعتبار دستور نقشه

مدت زمان صدور دستور نقشه بسته به کامل بودن مدارک و روند اداری ممکن است متفاوت باشد. درصورتی‌که مدارک شما کامل و بدون نقص باشد، زمان صدور این سند حداقل 14 روز کاری طول می‌کشد.

برخی منابع این زمان را 10 الی 20 روز کاری ذکر کرده‌اند. با این حال، در صورت وجود هرگونه مشکل در مراحل گرفتن دستور نقشه مانند عدم تطابق مدارک یا تأخیر در پاسخ استعلامات موردنیاز از ادارات مختلف، فرایند دریافت دستور نقشه شهرداری ممکن‌ است تا یک سال نیز با تأخیر همراه باشد. به طور معمول این فرآیند 2 ماه طول می‌کشد.

دستور نقشه از زمان صدور، معمولاً به مدت 6 ماه اعتبار دارد .

مالک موظف است در طی این 6 ماه نقشه‌های معماری خود را تهیه و تحویل دهد. اگر مدت زمان اعتبار دستور نقشه بگذرد، اعتبار ندارد.

 در صورت باطل شدن دستور نقشه، شما باید دوباره درخواست را به گردش بیندازید و اقدام به اخذ دستور نقشه جدید کنید.

گاهی حتی با عوض شدن ضوابط، دستور نقشه جدید با قدیم فرق خواهد کرد. در شهر تهران، اگر پرونده به مرحله پرداخت فیش اولیه برسد و علی‌الحساب فیش پرداخت گردد، دستور نقشه شما باطل نمی‌شود.

فرایند گرفتن دستور نقشه تا جواز بر اساس تکمیل بودن مدارک و استعلامات موردنظر ممکن است از چند ماه تا یک سال به طول انجامد. البته توجه داشته باشید که بعد از صدور دستور نقشه و مجوز برای ساخت‌وساز همیشگی نیست. بلکه بعد از گرفتن دستور نقشه و جواز تنها 6 ماه مهلت دارید تا ملک موردنظر را بسازید؛ البته منابعی به امکان تمدید آن برای 2 سال دیگر اشاره کرده‌اند، اما این نکته که “بعد از باطل شدن” باید اقدام به تمدید کرد، کمی مبهم است و ممکن است به معنای اخذ دستور نقشه جدید باشد.

دستور نقشه و طراحی معماری

همان‌طور که اشاره شد، دستور نقشه مبنای طراحی نقشه‌های معماری و محاسباتی ساختمان قرار می‌گیرد. مهندسان معمار و محاسب با توجه به اطلاعات مندرج در دستور نقشه، به‌ویژه ابعاد بعد از اصلاحی، سطح اشغال مجاز، تعداد طبقات، حداکثر پیشروی و الزامات پارکینگ، اقدام به طراحی می‌کنند

مراحل طراحی از روی دستور نقشه شامل موارد زیر است

1. ترسیم ابعاد زمین با توجه به ابعاد بعد از اصلاحی در دستور نقشه.
   
   
2. محاسبه و اعمال میزان پیشروی مجاز در نقشه.
   
   
3. محاسبه و ترسیم درز انقطاع با توجه به ارتفاع ساختمان (برای ساختمان‌های تا 8 طبقه، ارتفاع ساختمان از پایین‌ترین کف تا بالاترین سقف ضربدر 1/200 میزان درز انقطاع است).
   
   
4. جانمایی و ترسیم راه پله و آسانسور با توجه به نوع اسکلت ساختمان و ستون‌گذاری
   
   
5. تأمین پارکینگ‌های موردنیاز با ابعاد استاندارد (برای یک ماشین 2.5*5 متر، دو ماشین 4.5*5 متر، سه ماشین 6.5*5 متر)
   
   
6. اعمال سطح اشغال طبقات با توجه به عددی که در دستور نقشه آمده است و طراحی پلان‌ها

دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری معمولاً ابعاد همه ملک‌ها را به‌صورت یک مستطیل در نظر می‌گیرند و نقشه‌های معماری اولیه بر اساس یک مستطیل فرضی طراحی می‌شوند. در حالی که ممکن است ملک مورد نظر دارای دو طول یا دو عرض مساوی نباشد و وجود زاویه و کنج‌ها تفاوت زیادی در مساحت ملک ایجاد کند. در سندهای قدیمی معیار مساحت ملک همان مستطیل فرضی بوده و ابعاد دقیقی از مساحت ملک در دسترس نبوده است.

تفاوت دستور نقشه با پروانه ساخت (جواز ساخت)

دستور نقشه و پروانه ساخت دو مفهوم مرتبط اما متفاوت در فرآیند ساخت‌وساز قانونی هستند. همانطور که گفته شد، دستور نقشه اولین گام و یک ابلاغیه حاوی اطلاعات پایه‌ای برای طراحی است. در مقابل، پروانه ساخت یا جواز ساخت، مجوز نهایی است که برای احداث، بازسازی، تخریب و ساخت مجدد یک بنا صادر می‌شود. هرگونه عملیات ساخت‌وساز بدون داشتن پروانه ساخت غیرقانونی به حساب می‌آید.

مراحل اخذ پروانه ساخت شامل چندین گام پس از دریافت دستور نقشه است که از جمله آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• تهیه و ارائه نقشه‌های معماری بر اساس دستور نقشه.
• بررسی و تأیید نقشه‌های معماری.
• دریافت پاسخ استعلامات از سازمان‌های خدمات‌رسان (آب، برق، گاز) و در موارد لزوم، آتش‌نشانی. تأییدیه سازمان آتش‌نشانی برای ساختمان‌های مسکونی 6 طبقه روی همکف و بیشتر و ساختمان‌های با کاربری غیر مسکونی الزامی است.
• ارائه نقشه‌های محاسباتی (سازه)، مکانیکی و برقی که توسط مهندسان ذی‌صلاح تهیه و تأیید شده‌اند.
• پرداخت عوارض شهرداری.
• ارائه مدارک مربوط به تعهدات مهندسان (ناظر، مجری) و مالک.
• اخذ بیمه مسئولیت مدنی و بیمه ساختمان‌های مجاور قبل از شروع عملیات تخریب.

در نهایت و پس از تکمیل تمامی این مراحل و تأییدهای لازم، پروانه ساخت صادر می‌شود. در پروانه ساخت، علاوه بر اطلاعات ملک، جزئیات بیشتری از قبیل مشخصات مهندسان پروژه (معمار، محاسب، ناظر، مجری)، نوع اسکلت ساختمان، مساحت دقیق طبقات، و جزئیات اجرایی قید می‌شود. دستور نقشه صرفاً جهت درخواست پروانه تخریب و نوسازی و تهیه نقشه می‌باشد و پس از اخذ پروانه تخریب و نوسازی و شروع به کار مهندسین ناظر اجازه تخریب وجود‌دارد.

مشکلات و چالش‌های رایج در اخذ دستور نقشه

• عدم تطابق ابعاد سند و وضع موجود: بنا بر تجربه، وجود عدم مطابقت در وضع موجود ملک و ابعاد تعرفه شده در اسناد مالکیت دفترچه امری بسیار رایج است. چراکه در زمان صدور اسناد مالکیت قدیمی‌تر، تجهیزات دقیق نقشه‌برداری امروزی وجود نداشته. تهیه نقشه UTM قبل از صدور دستور نقشه ضروری است. نقشه UTM موقعیت دقیق ملک را بر روی کره زمین و با مختصات دقیق نشان می‌دهد و برای اطمینان از مطابقت شرایط ملک با ضوابط شهرداری و قوانین ساخت‌وساز لازم است.
  
  
• املاک مشجر یا دارای سابقه باغ: اگر در سند ملک قید شده باشد که باغچه یا مشجر است، ممکن است در دستور نقشه تأثیرگذار باشد. احتمالاً نیاز به دریافت تأییدیه از اداره جهاد کشاورزی خواهید داشت. ضوابط ویژه‌ای برای باغات در طرح تفصیلی وجود دارد که سطح اشغال، تراکم و امکان ساخت‌وساز را محدود می‌کند.
  
  
• اضافه بنای غیرمجاز قدیمی: اگر اضافه بنایی در حیاط ملکی قدیمی ساخته شده باشد، ممکن است هنگام بازدید برای صدور دستور نقشه یا گواهی پایان کار، مالکین جریمه شوند. صرفاً با تخریب اضافه بنا و برگشت به حالت اول ممکن است موضوع مرتفع گردد.
  
  
• تغییرات قوانین شهرداری: ضوابط و مقررات شهرداری ممکن است تغییر کند. اگر دستور نقشه‌ای که بیش از 6 ماه از تاریخ صدور آن گذشته باشد، دیگر اعتبار ندارد و در صورت تغییر ضوابط، دستور نقشه جدید با قدیم فرق خواهد کرد. بنابراین، برای اطمینان از شرایط جدید زمین، اخذ دستور نقشه جدید توصیه می‌شود.
  
  
• عقب‌نشینی ملک (اصلاحی): بخشی از ملک شما ممکن است در طرح توسعه معبر قرار داشته باشد و نیاز به عقب‌نشینی داشته باشید. ابعاد ملک بعد از عقب‌نشینی ملاک عمل قرار می‌گیرد. در برخی موارد ممکن است شهرداری در قبال عقب‌نشینی، زمین معوض یا غرامت پرداخت کند. میزان اصلاحی گذر و عقب‌نشینی ملک را قبل از مشارکت در ساخت و خرید یا فروش ملک استعلام کنید.
  
  

مشاوره و راهنمایی تخصصی

با توجه به پیچیدگی مراحل اداری و فنی اخذ دستور نقشه و پروانه ساخت و همچنین اهمیت رعایت دقیق ضوابط طرح تفصیلی و مقررات ملی ساختمان، مشاوره با متخصصین این حوزه اکیداً توصیه می‌شود. دفاتر مهندسی و شرکت‌های ساختمانی با تجربه می‌توانند در تمامی مراحل از تهیه مدارک و اخذ دستور نقشه گرفته تا طراحی نقشه‌ها و اخذ پروانه ساخت، راهنمایی‌های لازم را ارائه دهند و حتی مسئولیت اجرای صفر تا صد پروژه را بر عهده بگیرند.

اگر قصد مشارکت در ساخت یا ساخت ملک شخصی خود را دارید و قبلا دستور نقشه‌ای را دریافت نموده‌اید، به جهت اطمینان از شرایط جدید زمین، دستور نقشه جدید را اخذ و آن را ملاک عمل قرار دهید تا دچار دردسر نشوید.