هر خلافی به تخریب منجر نمی‌شود

خیلی از مالکانی که به کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌روند تصور می‌کنند اگر ساختمانشان خلاف پروانه باشد، حتماً حکم تخریب می‌گیرند. اما قانون شرایط سختگیرانه‌تری برای صدور حکم تخریب در نظر گرفته است. طبق تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، کمیسیون متشکل از یک قاضی دادگستری، نماینده وزارت کشور و یکی از اعضای شورای شهر است. کمیسیون پس از وصول پرونده، ظرف ۱۰ روز به ذی‌نفع اعلام می‌کند تا توضیحات کتبی خود را ارسال کند و سپس ظرف یک ماه تصمیم می‌گیرد.

اما نکته کلیدی این است که صدور رأی تخریب، تنها با احراز همزمان دو شرط قانونی ممکن است.

شرط اول: خلاف اصول سه‌گانه فنی، بهداشتی و شهرسازی

طبق مصوبه شماره ۴۹۶۱۱ مورخ ۱۱/۱۰/۱۳۹۵ شورای عالی شهرسازی و معماری، منظور از «خلاف اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی» یعنی مغایرت با یکی از این سه مورد: مقررات ملی ساختمان، طرح تفصیلی، یا مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری. صرف اضافه‌ساخت یا افزایش بار جمعیتی، به‌تنهایی برای اثبات این شرط کافی نیست؛ باید مصداق دقیق نقض یکی از این سه اصل در متن رأی کمیسیون تصریح شود.

شرط دوم: ضرورت واقعی تخریب

حتی اگر خلاف اصول سه‌گانه احراز شود، این به‌تنهایی کافی نیست؛ کمیسیون باید «ضرورت تخریب» را نیز جداگانه احراز و در متن رأی تصریح کند. رأی وحدت رویه شماره ۵۷۷/۳۹۳ صراحتاً بیان می‌کند که هم نقض اصول سه‌گانه و هم ضرورت تخریب باید در رأی مستند و مصرح باشد؛ صرف نوشتن عبارت کلی «خلاف اصول فنی بهداشتی شهرسازی» کفایت نمی‌کند.

نکته مهم این است که ممکن است چیزی خلاف اصول سه‌گانه باشد، اما تخریب آن ضرورتی نداشته باشد؛ یعنی این دو شرط لزوماً ملازم هم نیستند.

آیا نظر کارشناس رسمی الزامی است؟

خیر. طبق آرای هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۱۲۴۳ الی ۱۲۴۷ (تیرماه ۱۴۰۰)، نه کمیسیون ماده ۱۰۰ و نه شهرداری، الزامی به ارجاع موضوع به کارشناسی رسمی ندارند. با این حال، در لایحه دفاعی می‌توان درخواست کرد که به دلیل تخصصی بودن موضوع، احراز ضرورت تخریب به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع شود؛ این ارجاع معمولاً وقتی می‌پذیرند که دلیل و مستندات دفاعی قوی باشد.

راه‌حل قانونی: تبدیل تخریب به جریمه

اگر خلاف اصول سه‌گانه احراز نشود، بند «ت» تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۴۰۲ راهکاری پیش‌بینی کرده است: شهردار می‌تواند احکام تخریب قدیمی را که خلاف اصول سه‌گانه نبوده، به جریمه نقدی (به نرخ روز) تبدیل کند. برای استفاده از این ماده باید تقاضای کتبی به شهرداری داده و نظریه کارشناسی برای تأمین دلیل مبنی بر رعایت اصول سه‌گانه ارائه شود.

نکته کاربردی

اگر رأی تخریب برای پروژه شما صادر شده، در متن شکایت به دیوان عدالت اداری حتماً بررسی کنید که آیا رأی کمیسیون، مصداق دقیق نقض اصول سه‌گانه و همچنین ضرورت تخریب را به‌طور صریح ذکر کرده است یا نه؛ نبود این دو تصریح، یکی از قوی‌ترین اسباب دفاعی شماست.