مقدمه

در فرآیند بررسی و بازدید املاک، یکی از مهم‌ترین اقدامات، کنترل تطبیق سند مالکیت با وضع موجود ملک است. این کار به منظور شناسایی اختلافات احتمالی در مساحت یا ابعاد ملک انجام می‌شود و می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی یا اداری در آینده جلوگیری کند. در این مقاله به بررسی دقیق این فرآیند و حالات مختلف عدم تطابق می‌پردازیم.

بررسی حالات مختلف تطبیق سند با وضع موجود

۱. کاهش ابعاد وضع موجود نسبت به سند

کاهش ابعاد وضع موجود زمانی رخ می‌دهد که مساحت واقعی ملک کمتر از مساحت ثبت‌شده در سند مالکیت باشد. برای مثال، سند مالکیت ممکن است مساحت ۲۰۰ مترمربع را نشان دهد، در حالی که در بازدید، مساحت ۱۸۰ مترمربع اندازه‌گیری شود. این وضعیت می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد:

الف) عقب‌نشینی ناشی از طرح‌های توسعه شهری

در بسیاری از پروژه‌های توسعه شهری، بخشی از املاک برای گسترش معابر عمومی کسر می‌شود. به عنوان نمونه، تعریض خیابان یا کوچه از ۶ متر به ۱۰ متر می‌تواند باعث کاهش مساحت ملک شود.

ب) تفکیک و انتقال بخشی از ملک

در این حالت، مالک قبلی ممکن است بخشی از زمین را تفکیک کرده و به شخص ثالث فروخته باشد. وجود مدارک تفکیک رسمی برای تأیید این انتقال الزامی است.

ج) تعرض املاک مجاور

در برخی موارد، املاک مجاور بدون داشتن مدارک قانونی، بخشی از ملک را تصرف کرده‌اند. این موضوع نیازمند پیگیری قضایی جهت استرداد زمین است.

۲. افزایش ابعاد وضع موجود نسبت به سند

گاهی ممکن است مساحت واقعی ملک از مقدار ثبت‌شده در سند بیشتر باشد. این موضوع نیز می‌تواند دو دلیل اصلی داشته باشد:

الف) تجمیع قانونی املاک

در این حالت، مالک با خرید و ادغام اراضی مجاور، مساحت ملک خود را افزایش داده است. برای اثبات این ادغام، ارائه سند رسمی یا توافق‌نامه تجمیع الزامی است.

ب) تصرف غیرقانونی اراضی مجاور

اگر افزایش مساحت فاقد سند یا توافق رسمی باشد، این وضعیت به عنوان تصرف غیرمجاز شناخته می‌شود و مالک ممکن است در معرض دعاوی حقوقی قرار گیرد.

اهمیت کنترل تطبیق سند مالکیت با وضع موجود

بررسی و کنترل دقیق سند مالکیت نسبت به وضع موجود، از بروز مشکلات مهمی همچون دعاوی حقوقی، عدم امکان اخذ مجوزهای ساختمانی، یا مشکلات ثبتی جلوگیری می‌کند. در صورت مشاهده مغایرت، باید اقدامات اصلاحی لازم از جمله تهیه نقشه یو‌تی‌ام (UTM)، اصلاح سند و یا طرح دعوی حقوقی انجام شود.

نتیجه‌گیری

کنترل تطبیق سند مالکیت با وضع موجود ملک، یک اقدام ضروری برای حفظ حقوق مالکیت و پیشگیری از مشکلات احتمالی است. با بررسی دقیق ابعاد، مساحت و مرزهای ملک و استفاده از کارشناسان رسمی، می‌توان از بروز اختلافات جلوگیری کرده و فرآیندهای ثبتی و شهرداری را با اطمینان بیشتری پیش برد.